Quarta, 13 de dezembro de 2017
PTEN

O que é CRI?

Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI

O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) é um título de crédito nominativo lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é originado por meio da formalização de Termo de Securitização de Créditos. Nas operações denominadas pela Cia. Securitizadora como “Pulverizadas”, os créditos são provenientes de financiamentos imobiliários destinados às pessoas físicas ou jurídicas em imóveis já performados, ou seja, após a entrega de chaves.

 

Características

Investimento Mínimo
Depende do formato da emissão e das exigências que a estrutura obedeceu. O mais comum são os CRIs destinados a Investidores Qualificados (mínimo de R$ 300.000,00)
Remuneração
Composta por índice de correção (IGPM, TR, ou outro conforme termo de securitização) + prêmio.
Rating
Visando transmitir mais segurança aos investidores, todas as séries são submetidas à análise de uma Agência de Rating que atribuirá uma nota para a série, bem como elaborará relatórios que serão periodicamente revisados, conforme a progressão da vida útil do ativo.
Duration do CRI
Mais importante do que olhar para o prazo mais longo da carteira que lastreia o CRI, é compreender que a Duration do ativo é o item de maior relevância. Isto porque o cálculo da Duration é definido como o prazo médio das operações, ponderado pelos fluxos de caixa.
Imposto de Renda
Isenção para investidor Pessoa Física.
Liquidez
Após a distribuição integral no mercado primário, os CRIs poderão ser negociados pelos players do mercado de forma livre, ou seja, o próprio mercado é quem determinará o valor justo do ativo.

 

Garantias

Alienação Fiduciária
Todos os créditos imobiliários possuem garantia de Alienação Fiduciária dos imóveis referente aos créditos imobiliários que fazem lastro a esta emissão, eliminando o risco do originador.
Colateral
Por meio da estrutura de subordinação, perdas da carteira de ativos-lastros são inicialmente absorvidas pelos títulos subordinados e, somente após a liquidação destes, é que perdas adicionais podem ser alocadas aos títulos com prioridade superior. Os CRIs subordinados são considerados como um reforço de crédito estrutural, pois seu pagamento é honrado somente após o pagamento do título superior.
Forma de Pagamento
A estrutura contará com duas formas de pagamento; (i) Pro-rata – sendo privilegiado o pagamento dos CRIs Sêniores em relação aos CRIs Subordinados; e (ii) Seqüencial – em caso de a inadimplência atingir os parâmetros estabelecidos no Termo de Securitização, todos os recursos recebidos da carteira que excederem os custos de administração do portfólio, somados aos juros dos papéis Sêniores, serão utilizados para a amortização destes papéis.
Fundo de Reserva
Será formado pelo fluxo de caixa para pagamento do principal e juros dos CRIs Subordinados nos 06 (seis) meses de carência deste certificado.
Regime Fiduciário
Instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários cedidos com nomeação do Agente Fiduciário, eliminando o risco do emissor.

 

Fluxo de uma Operação - CRI "Pulverizado"

Certificado de Recebíveis Imobiliários

 

1 – Os Incorporadores possuem Créditos Imobiliários decorrentes de contratos de vendas de imóveis, representados por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) com garantia real Imobiliária.

2 – Os Incorporadores cedem as CCIs para a Securitizadora (Brazilian Securities) na qualidade de Cessionária e, neste momento, avisam os adquirentes dos imóveis da referida cessão.

3 – A Brazilian Securities, na qualidade de Emissora, realiza a emissão dos CRIs em duas séries: uma Sênior e uma Subordinada. Ambas são lastreadas nas CCIs representativas dos créditos imobiliários.

 

Características da Carteira de Crédito

Originadores (Incorporadoras)
Valor de avaliação (imóveis) médio
Quantidade de Contratos (Nº de créditos) LTV (Loan to Value) Ponderado: Valor da dívida / Valor de avaliação do imóvel
Saldo devedor médio Duration da Carteira
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