Private Equity como Alternativa de Funding para o Mercado Imobiliário

Revista Infra - SP - REVISTA INFRA - 20/10/2011 Por Léa Lobo  Investidores, empresários e profissionais do setor discutem private equity em São PauloNo último dia 31 de agosto, a INFRA participou de um café da manhã em São  Paulo com investidores, empresários e profissionais envolvidos com o mercado de Real Estate. O encontro foi organizado pela Associação Brasileira de Private Equity & Venture Capital (Abvcap) e discutiu o tema "Private Equity como Alternativa de Funding para o Mercado Imobiliário". A instituição sem fins lucrativos fomenta o investimento de longo prazo no Brasil. Segundo a entidade, durante os seus 11 anos de atuação, ela tem ajudado a promover as melhores práticas que estão alinhadas com os padrões da indústria internacional, e tem atuado como facilitador no relacionamento entre os integrantes da comunidade de investimento de longo prazo no Brasil. Representa os principais players da indústria de private equity e venture capital, incluindo os maiores fundos de pensão brasileiros, gestores nacionais e internacionais, entre outros. A abertura do encontro foi feita pelo presidente do Conselho Deliberativo da entidade, Sidney Chameh, que lembrou de uma recente pesquisa feita por investidores de Londres, que apontou o Brasil, entre os países BRICs, como maior foco de investimento internacional. Disse que o mercado imobiliário brasileiro passa por uma crescente evolução, embora exista muita ebulição sobre o tema, em função do cenário econômico mundial. Na sequência, Mordejai Goldenberg, vice-presidente executivo da Cushman & Wakefield, apresentou o tema "Panorama e Perspectivas do Setor Imobiliário - Ainda é possível retornos expressivos?". Para Goldenberg, o Brasil tem hoje um dos metros quadrados mais caros do mundo, a exemplo de São Paulo e Rio de Janeiro, mas não acredita que estamos vivendo ou teremos uma bolha imobiliária. "O que temos é um crescimento econômico do poder aquisitivo da classe média, os aumentos dos custos de construção. Ainda temos os eventos que demandarão por melhor infraestrutura. Para os próximos dois ou três anos não vemos queda violenta nos preços dos metros quadrados", explica. O executivo lembrou ainda que o produto imobiliário começa antes da construção, por isso a importância de se trabalhar e observar qual será o melhor uso da propriedade, qual será o valor deste produto e como será estruturado financeiramente. Ou seja, é importante que se faça o estudo de viabilidade, observe o mercado de capitais, quais serão as estratégias de investimento e quem serão os investidores, como será levantado o capital necessário, como será feita a gestão imobiliária, entre outras importantes ações que fazem parte do planejamento de um produto imobiliário. Quanto ao retorno de investimento no mercado brasileiro, mostrou que muitas são as oportunidades em escritórios triple A, shoppings, varejo, logística, hospitality, educação, residenciais, terras produtivas. Para Goldenberg, há oportunidades para quem tem foco e para perfis diferentes de investidores. Ou seja: para cada setor existem players distintos. "O Brasil ainda precisa de muitos investimentos em produtos, que precisam ser mais competitivos, que consigam acompanhar o tamanho do país, embora a infraestrutura do país esteja colapsada".  Mas onde estão as boas oportunidades de investimentos? O tema foi abordado por Helmut Fladt, diretor da Pátria Investimentos. Segundo ele, vemos a chegada de fundos investindo em projetos e produtos do Real Estate, a exemplo dos imóveis comerciais e de escritórios. Nos últimos sessenta dias, por exemplo, apesar da turbulência do mercado financeiro, o mercado imobiliário se manteve estável, o que para ele mostra que não temos bolha. "Ainda temos muito a crescer no crédito imobiliário e estamos nos preparando para que este futuro chegue, tendo a chance de ter grandes investidores e players apostando no crescimento brasileiro. A perspectiva de crescimento é realmente interessante, pois os fundos continuam despejando dinheiro no Brasil. O desafio é o de pagar o preço certo pelo produto imobiliário, considerando, por exemplo, a infraestrutura ainda ruim no país", completa Fladt.  Na visão dele, ainda existem oportunidades nos tradicionais mercados de São Paulo e Rio de Janeiro, sendo que este último tem um grande budget ainda a ser investido, o que garante a sua liquidez. Depois do Rio de Janeiro, a região Nordeste (principalmente Recife/PE) é o local que mais tem recebido investimentos. "É importante aproveitar a expertise local (empresários, empresas imobiliárias) e criar as oportunidades, embora se exija uma governança melhor, pois os investidores são muito exigentes", finaliza. Para Jon Toscano, presidente da Trivèlla Investimentos, as boas oportunidades estão nas cidades médias, como no interior de São Paulo por exemplo, por terem um crescimento populacional e o PIB per capita maiores que das grandes cidades. Para ele, é importante que haja uma presença local para estabelecer um corpo com os empresários locais, que possuem suas empresas bem-sucedidas para compor oportunidades. Lembra que o atendimento pelas empresas do setor imobiliário no interior tem características diferentes, pois falta governança diante de uma infraestrutura imobiliária antiga. Vendo esta oportunidade, a Trivèlla Investimentos atua em cidades médias para diversificar negócios, como Sorocaba/SP, Londrina/PR, Maringá/PR, São Carlos/SP, Piracicaba/SP, Campinas/SP, entre outras.  Projeto bom se faz com parceiro bom O encontro da Abvcap contou também com a presença do diretor da RG Salamanca, Renato Garcia. Inglesa, a empresa veio para o Brasil em 2008 de olho no Nordeste."As oportunidades estão aonde ninguém vai. Onde tem malária", brincou ele. "Fomos buscar oportunidades fora das principais avenidas e, em Natal/RN, encontramos a Ecocil Engenharia e fechamos o primeiro aporte. A empresa está satisfeita e estamos buscando novos negócios em Salvador/BA e interior. Nesta busca, encontramos empreendedores e oportunidades muito boas. Os empresários locais são fortes e geram credibilidade. O projeto bom é aquele que possui um parceiro com bom histórico", enfatizou Garcia.  A confirmação veio do outro lado da "mesa". Como parceira da RG Salamanca, a Ecocil, representada por Silvio Bezerra e Marcelo Freitas, presidente e CFO da companhia, respectivamente, é a comprovação de que os fundos de private equity da Salamanca ajudaram a alavancar os negócios. "Tenho 63 anos e sou da terceira geração no comando da empresa. Até 2008, a Ecocil trabalhava apenas em obras de governo, porque até então não tinha mercado imobiliário no Nordeste. Fomos os primeiros a fazer o Plano 100 fora de São Paulo", confidenciou Bezerra. Segundo o empresário, sua empresa vem acumulando vasta experiência no mercado imobiliário, com uma reputação incomparável perante os consumidores, o que garantiu a credibilidade da sua marca local. Diante dos IPOs de várias empresas do mercado imobiliário, a Ecocil procurou um parceiro para ocupar espaço no mercado, caso contrário eles seriam uma empresa pequena e com pouca expressão diante das grandes, como as que aportaram em seu estado, explicou seu presidente. O primeiro desafio, segundo ele, foi convencer a estrutura familiar a trabalhar a quatro mãos com os tais novos investidores, o que gerou ótimos resultados. "A governança corporativa que ganhamos não deixa a menor saudade da empresa familiar que fomos. Em três anos, triplicamos o valor de nossa empresa".  Além da Ecocil Engenharia, há a Ecocil Incorporadora. "Temos investidores interessados nos acervos técnicos que a Ecocil Engenharia possui, ou seja, um conhecimento técnico adquirido ao longo do tempo, que se transforma em mais uma oportunidade de formatar negócios, para atender à demanda de novas obras que ainda estão por vir", finaliza Bezerra.